1ère partie
Vous venez de prendre la décision de vendre votre bien immobilier et vous souhaitez connaitre les principales démarches pour y parvenir. Sachez que le parcourt peut-être long et complexe.
1) Connaissez vous votre surface carrez ? les éventuelles anomalies de votre appartement ?
Il est important de bien connaitre les éléments qui peuvent influencer l’estimation de votre bien immobilier. En effet effectuer les diagnostics et une étape importante et obligatoire pour mettre en vente votre appartement ou votre maison.
La loi impose ces diagnostics et certains d’entre eux peuvent avoir une grande influence sur la vente.
Liste des diagnostics pour une maison :
- Diagnostics Performances Energétiques (DPE)
- Constat de risque d’exposition au plomb (Crep)
- Etat des installations électriques et gazière (si installation a plus de 15 ans)
- Etat relatif à la présence de termites et au risque de mérule
- Etat relatif à la présence ou l’absence d’amiante
- Etat des risques (naturel, miniers, technologiques, sismiques, radon, argile …)
- Diagnostic Bruit
- Audite énergétique si le logement est classé G ou F sur le DPE
- Etat de l’installation d’assainissement non collectif
Enfin pensez également au carnet d’information du logement (CIL)
La surface carrez n’est pas obligatoire pour une maison sauf si celle-ci se trouve dans une copropriété.
Liste des diagnostics pour un appartement :
- Diagnostics Performances Energétiques (DPE)
- Constat de risque d’exposition au plomb (Crep)
- Etat des installations électriques et gazière (si installation a plus de 15 ans)
- Etat relatif à la présence de termites et au risque de mérule
- Etat relatif à la présence ou l’absence d’amiante
- Etat des risques (naturel, miniers, technologiques, sismiques, radon, argile …)
- Diagnostic Bruit
- Audite énergétique si le logement est classé G ou F sur le DPE
- Etat de l’installation d’assainissement non collectif
- Surface loi Carrez (surface privative des lots en copropriétés)
Enfin pensez également au carnet d’information du logement (CIL)
Les diagnostics sont regroupés dans un dossier de diagnostic technique (DDT)
Pour en savoir plus sur les diagnostics vous pouvez consulter notre article « Diagnostics »
2) Connaissez vous la valeur de votre maison ? de votre appartement ?
Vous devez avoir une petite idée de la valeur de votre bien, mais cette valeur est-elle la bonne ? le montant est-t-il en corrélation avec le marché local actuel ?
Une mauvaise estimation (surestimer ou sous-estimer) risque de vous conduire à ne pas trouver d’acquéreur ou de perdre de l’argent.
Pour connaitre le juste prix fait estimer votre bien par un professionnel
Faire une demande d’estimation
Conseil :
Ne jamais considérer que le prix de vente de votre appartement correspond à la formule ci-dessous
Prix de vente = Prix d’achat + frais de notaire + travaux + frais divers
Un professionnel de l’immobilier évaluera la valeur de votre logement suivant plusieurs critères (le marché actuel, prise en compte des critères de valorisation ou de dévaluation du bien, emplacement, agencement …)
3) Valoriser votre appartement / maison. Ce qu’il faut savoir.
Les difficultés du marché immobilier en 2023 et 2024 ont conduit à un changement de comportement quant à la mise en valeur de votre bien immobilier. En effet il était d’usage, dans les grandes villes ou la demande était supérieure à l’offre, de ne pas faire les petits travaux de remise en état. En générale le prix de l’intervention ne permettait pas de vendre plus cher son appartement.
Or aujourd’hui afin de facilité la vente il est fortement conseiller de mettre tous les atouts de son côté. L’acquéreur doit pouvoir se projeter dans votre appartement et avoir un coup de cœur.
- Dépersonnaliser votre appartement.
- Un appartement propre et bien ranger donne envie
- Pas trop de meuble. Un espace surchargé = impression de surface réduite
- Vous avez un jardin ? une terrasse ? pensez à entretenir vos extérieurs
- Une fissure ? des murs abimés ou tachés ? des prises sans cache, des joints endommagés ? Réaliser les travaux pour donner envie.
Conseil :
Ne pas réaliser de gros travaux. Vous ne pourrez pas valoriser la totalité des dépenses dans le prix de vente.
4) Vendre son bien immobilier seul ?
Il semble facile de vendre un bien immobilier. Or une vente ne s‘improvise pas. Il faut du temps, une stratégie, bien connaitre la réglementation et mettre ses sentiments de côté. Il est souvent plus facile de passer par un professionnel.
Vous souhaitez vendre par vous-même ?
- Préparer votre stratégie de vente
- Anticiper les questions que pourraient poser vos visiteurs
- Matin ? après-midi ? fin de journée ? choisissez les bons créneaux de visites
- Annonce ? photos ? pensez à valoriser votre appartement ou votre maison
- Diffuser votre annonce, mais sur quel site ? Il existe de nombreux sites. Attention à faire le bon choix.
- Une offre ? la négociation peut être difficile et les arguments pour vous faire diminuer le prix fallacieux. Apprenez à contrer les arguments de votre futur acquéreur
Conseil :
Il existe de nombreux sites internet mettant en relation des particuliers qui souhaitent vendre et acheter un bien Immobilier.
Le coût financier est clairement plus attractif que de passer par une agence immobilière. Sachez qu’une vente immobilière comporte des règles et des obligations. La non maitrise des aspects techniques et juridiques peut conduire à freiner l’acquisition, voir conduire à l’annulation de la transaction (refus de prêt immobilier, vices cachés, risques de litiges,). Il est parfois plus astucieux de faire moins d’économies, mais de minimiser les risques.
5) Vendre son bien avec un professionnel ?
Comment choisir la bonne agence immobilière ?
Il n’y a pas de bonnes ou de mauvaises agences, mais de bons ou de mauvais agents immobiliers.
Ne privilégier pas le prix proposé. Il est important de confier la mise en vente de votre appartement à un agent immobilier avec lequel vous avez établi un lien de confiance et surtout un professionnel qui sache bien vous conseiller et valoriser votre bien immobilier.
Conseil
N’hésitez pas à solliciter toute au long de la relation commerciale votre agent.
Vous avez trouvé votre agent immobilier de confiance ? alors reste à choisir le type de mandat que vous soutez lui confier.
Quel mandat ? Simple ou exclusif ?
a) Mandat simple
Il est tentant de s’orienter vers un mandat simple. En effet ce type de mandat vous permet de mettre votre bien à la vente dans plusieurs agences et ainsi de multiplier les potentiels acquéreurs. Vous mettez également les agences en concurrence et cela peut conduire à vendre plus rapidement votre logement.
Attention
Même si vous avez une plus grande liberté avec un mandat simple, trop d’agences nuira à la vente de l’appartement. Présence trop grande sur les sites, qualité des photos par toujours au rendez-vous, moins de dépense pour valoriser votre appartement et surtout le risque que l’agent immobilier privilégie sa commission au détriment de la défense du prix de vente. (Le premier qui vend touche sa commission)
b) Mandat exclusif
L’exclusivité peut faire peur. Pourquoi confier la vente de son logement à une seule agence ? l’agent immobilier mettra- t-il de l’énergie pour vendre mon appartement ? Je suis bloqué sur une longue période …
Il faut savoir que l’agent doit tout mettre en œuvre pour trouver rapidement un acquéreur. Avec l’exclusivité il pourra engager plus de moyens pour favoriser la vente (prise en charge des diagnostics, photos faites par un professionnel, plan, visite virtuelle …)
Vous avez peur de vous engager sur 3 mois ? pensez à négocier la durée de l’exclusivité. Si vous êtes satisfait de la prestation de l’agence vous pourrez le prolonger
6) Félicitation vous venez de recevoir une offre d’achat
Vous avez réussi à trouver un compromis sur le prix de vente de votre bien, vous avez l’offre en main et vous l’avez accepté, Félicitation vous venez de franchir la première étape.
Si vous vendez seul avez-vous pensé à bien tout vérifier ?
- Le financement est-il solide ?
- L’offre est-elle conforme ?
- Avez-vous bien fait attention aux clauses suspensives contenues dans l’offre ?
- Vous avez fait des travaux importants dans votre appartement ? avez-vous eu les autorisations nécessaires pour les réaliser ?
- Avez-vous communiqué les documents à votre acquéreur ? (Diagnostics, PV des AG …)
Si vous ne faites pas attention à tous ces éléments, votre vente peut être remise en cause à tout moment. Outre la perte d’énergie, la déception de tout devoir recommencer, le pire c’est la perte de temps.
Une erreur de casting sur l’acquéreur peut remettre en cause vos projets et engendrer des dépenses complémentaires
Passer par un professionnel, permet de réduire le risque. Celui-ci ne sera jamais nul. Même si votre agent immobilier aura verrouillé le financement, même si tous les démarches ont bien été effectuées, votre acquéreur peut à tout moment changer d’avis. Le professionnel aura à cœur de minimiser les risques et mettra tout en œuvre pour conclure définitivement votre vente.
Il est donc important de signer au plus vite le compromis de vente ou la promesse de vente. Bravo vous venez de rentrer dans la deuxième étape du processus de vente.
En savoir plus :
Vous souhaitez vendre votre appartement ? Quelles sont les démarches à effectuer ? 2éme Partie
Tout savoir sur le compromis de vente ou la promesse de vente
Comment bien choisir son notaire ?
Les avantages du mandat exclusif
Les diagnostics ? c’est quoi ?