Encadrement des loyers, complément de loyer, Diagnostic performance énergétique (DPE), loi Boutin…. Louer son bien immobilier devient un véritable parcourt du combattant et vous expose à des risques financiers. 

Partie 2

b) Le complément de loyer : c’est quoi ?

Le législateur à laissé une opportunité de dépasser l’encadrement des loyers afin de ne pas pénaliser les propriétaires bailleurs qui auraient des biens aux caractéristiques exceptionnelles.

Ce complément de loyer s’ajoute au loyer de référence majoré. L’article 144B de la loi Elan précise donc : « un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base … pour des logements présentant des caractéristiques location ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique »

Attention : le législateur n’a pas défini les caractéristiques qui peuvent être considérées comme différenciante. En cas de contestation par votre locataire, seul le juge sera habilité à valider ou pas les éléments justifiants le complément de loyer. Il faut donc les choisir avec soin.

La loi 2022-1158 est venue apporter quelques précisions quand aux éléments interdisant le complément de loyer

Un professionnel averti ne vous conseillera jamais de dépasser un complément de loyer de plus de 20% du loyer de référence majoré.

Pourquoi ? la loi Elan impose de mettre dans le bail les éléments justifiant le complément de loyer. Il faut donc être extrêmement précis et vigilant. Une simple cave, un appartement refait à neuf, des radiateurs récents …. Ne sont pas considérés comme des critères recevables.

L’article 13 de la loi 2022-1158 du 16/08/2022 est venu apporter des précisions et des limitations expresses pour l’application d’un complément de loyer.

 « Aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes : des sanitaires sur le palier, des signes d’humidité sur certains murs, un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, des fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement, des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale. »

Le Complément de loyer : Des critères qui peuvent prêter à interprétation. Il faut donc faire preuve de vigilance.

Non-respect des règles : quelles conséquences ?

Vous ne respectez pas les règles ? sachez que votre locataire une fois le bail signé, dispose d’un délai de 3 mois pour contester le complément de loyer. Délai relativement court pour agit, mais de plus en plus de locataires sont au fait de la réglementation. Le nombre de demandes de régularisation est en forte croissance.

Votre locataire ne conteste pas le loyer dans le délai imparti ? Celui-ci ne pourra plus engager de recours ou de contestation.

Sans compromis avec votre locataire, celui-ci pourra saisir la commission départementale de conciliation. Le locataire ne peut saisir directement les tribunaux sans la saisine préalable e la commission.

Vous ne souhaitez pas concilier ? Votre locataire dispose alors d’un nouveau délai de 3 mois à compter de à réception de l’avis de la commission de conciliation pour saisir le juge d’une demande d’annulation (rare) ou en diminution ou d’annulation du complément de loyer.

En cas de décision de justice en votre défaveur, la diminution du complément de loyer sera rétroactive et s’appliquera donc à compter de la prise d’effet du bail.

Sachez également que le préfet de Paris peut vous demander de mettre votre bail en conformité. Dans le cas où vous recevez une telle demande vous avez un mois pour répondre au préfet pour contester (en justifiant) sa décision.

Sans contestation, vous disposez d’un délai de 2 mois pour restituer les trop-perçus à votre locataire

Outre l’obligation de réduire le loyer, vous pouvez vous exposer à une amende de 5000 euros pour les personnes physiques et jusqu’à 15 000 euros pour les personnes morales.

Conclusion :

Définir le montant de son loyer tout en respectant la réglementation est un véritable casse-tête.

A ce jour les recours en diminution de loyers restent anecdotiques.

Cependant une meilleure information des locataires, la volonté de la ville de paris de faire respecter l’encadrement des loyers et la forte inflation entrainent une récurrence des actions en diminution de prix.

Faire appel à un professionnel de l’immobilier vous permettra de mieux appréhender les pièges et de se retrouver confronté à des recours souvent chronophages et stressant. En outre la relation avec votre locataire peut être perturbée et devenir une source de conflits. 

Ludael immobilier avec son expertise vous accompagnera dans toutes les étapes de la location de votre appartement. Vous conseiller dans le type de location, définir le montant du loyer et vous éviter les pièges et le stresse de la mise en location.

Dans notre prochaine publication nous évoquerons les nouvelles réglementations concernant les Diagnostics (DPE)

Références : – ville de paris – FNAIM – DRIHL – Légifrance